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Covid19 – Müssen Unternehmen den Mietzins bezahlen, obwohl der Betrieb behördlich gesperrt wurde?

Die österreichische Bundesregierung hat am vergangenen Wochenende ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Verhinderung der Verbreitung von Covid-19 („Corona-Virus“) verabschiedet, das am 16. März 2020 in Kraft getreten ist. Eine der umgesetzten Maßnahmen betrifft die Schließung von Geschäfts- und Gastronomielokalen. Für Unternehmer, die als Mieter von Geschäfts- oder Gastronomielokalen von dieser Sperre betroffen sind und ihren Betrieb daher geschlossen halten müssen, stellt sich die Frage, ob sie den Mietzins mindern können. Die wichtigsten Fragen und Antworten lesen Sie hier.

Rechtlicher Kontext

Ist der Mietzins weiterhin in voller Höhe zu bezahlen, wenn der Betrieb geschlossen gehalten werden muss?
Nein. Durch die angeordnete Schließung des Betriebes kann das Mietobjekt nicht benutzt werden, sodass eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, die für die Dauer der Schließung zu einem Entfall der Mietzinszahlungspflicht führt.

Macht es einen Unterschied, ob es sich um ein Geschäfts- oder ein Gastronomielokal handelt, das geschlossen gehalten werden muss?
Nein. Es spielt keine Rolle, ob das Mietobjekt als Geschäfts- oder als Gastronomielokal angemietet wurde. Ist der Unternehmer von der angeordneten Schließung betroffen, kommt es daher sowohl bei Geschäfts- als auch bei Gastronomielokalen während der Dauer der Schließung zu einem Entfall der Mietzinszahlungspflicht.

Macht es einen Unterschied, ob es sich um einen Mietvertrag oder einen Pachtvertrag handelt?
Auch bei Pachtverträgen, wie etwa einem gepachteten Gasthaus, führt die angeordnete Schließung des Betriebes zu einem Entfall der Zinszahlungspflicht.

Steht trotz der angeordneten Sperre des Betriebes in jedem Fall eine Mietzinsminderung zu?
In Einzelfällen können Miet- oder Pachtverträge Regelungen beinhalten, die für die nunmehrige Situation die Mietzinsminderung ausschließen, sodass der Mietzins trotz angeordneter Sperre weiterhin in voller Höhe geleistet werden muss. Ob dies der Fall ist, ist für jeden Miet- oder Pachtvertrag gesondert zu prüfen.

Was passiert mit der für den Monat März bereits in voller Höhe geleisteten Miete?
Die Miete wird üblicherweise zu Beginn des Kalendermonats für den jeweiligen Monat im Voraus geleistet. Die Schließung von Geschäfts- und Gastronomielokalen wurde zu einem Zeitpunkt angeordnet, zu dem die Miete für den Monat März regelmäßig bereits vollständig bezahlt wurde. Für den Monat März wurde daher vom Mieter ein zu hoher Mietzins geleistet, sodass er gegen den Vermieter Rückforderungsansprüche geltend machen kann.

Darf die Miete für den Monat April einbehalten werden?
Die angeordneten Sperren von Geschäfts- und Gastronomielokalen gelten nach derzeitigem Stand bis zum 22. März 2020. Wenngleich damit zu rechnen ist, dass die Maßnahmen über diesen Zeitpunkt hinaus verlängert werden, so steht deren definitive Dauer noch nicht fest. Die Miete, die zu Beginn des Monats April gezahlt wird, deckt den ganzen Monat April ab. Sollte während des Monats April die angeordnete Schließung von Geschäfts- und Gastronomielokalen wieder aufgehoben werden, kann das Mietobjekt im April zumindest teilweise wieder benutzt werden, weshalb eine vollständige Einbehaltung der Miete letztlich ungerechtfertigt wäre. Man riskiert in einem solchen Fall eine Klage durch den Vermieter, sodass von einer eigenmächtigen Einbehaltung des Mietzinses für den Monat April nach derzeitigem Stand abzuraten ist.

Hat der Vermieter einen Anspruch auf Leistung einer Strafzahlung („Pönale“), wenn der Mieter aufgrund der behördlichen Betriebssperre eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht nicht einhalten kann?
In vielen Miet- und Pachtverträgen ist eine Betriebspflicht vorgesehen, bei deren Verletzung der Mieter oder Pächter zur Leistung einer Strafzahlung an den Vermieter oder Verpächter verpflichtet ist. Da der Mieter oder Pächter die Betriebspflicht jedoch deshalb nicht einhalten kann, weil ihm der Betrieb des Unternehmens behördlich untersagt wurde, ist davon auszugehen, dass eine im Vertrag für die Verletzung der Betriebspflicht vorgesehene Strafzahlung nicht schlagend wird.

 

Autor: Dr. Reinhard Pesek

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